Százmilliós veszteséget okozhat az Önkormányzatnak a tervezett Tücsök utcai településrendezési szerződés
A Képviselő-testület a 2019.04.04-én tartandó KT ülés 15. napirendi pontjában tárgyalja a “Javaslat a 027 hrsz-ú ingatlan vonatkozásban kötött településrendezési szerződés helyett új településrendezési szerződés megkötésének jóváhagyásra” tárgyú előterjesztést. A szerződés tervezet azonban jelen formában botrányosan előnytelen a faluközösség számára.
A több mint 4 hektáros terület teljes közművesítését az önkormányzat saját költségén vállalja, beleértve a víz, villany, gáz és csatornahálózat kiépítését, továbbá az utak, a közvilágítás és a csapadékvíz elvezetés kialakítását. Mindezt egy számszakilag hibás, szemlátomást fiktív számokat tartalmazó költség- és bevételkalkulációval támasztja alá, a vállalásait emellett sok százmilliós nagyságrendű (4000 Ft/m2 ill. 30.000 Ft/m2, több hektárnyi területre vonatkozóan) önkormányzat által fizetendő kötbérrel terheli. A bizonytalan összegű, a várható költségekhez képest mindenképpen elenyésző bevétellel (150M Ft?) és tervezett haszonnal (35 MFt?) szemben áll a biztosan kifizetendő, magas költség a falunál (várhatóan 200-250 MFt) és a horribilis összegű kötbér kockázata (118 MFt-880 MFt), miközben a vagyongyarapodás nagy része, közelítőleg 1 milliárd Ft a tulajdonosokat gazdagítja.
A vállalt kötelezettségek tehát garantáltan sok tízmilliós, akár százmilliós veszteséget okozhatnak az önkormányzatnak, amelynek egyetlen fedezete a meglévő önkormányzati vagyon és az adóbevételek. Ezt nem engedhetjük! Ha egy terület belterületbe vonása elkerülhetetlen, a közművesítés akkor is minden esetben legyen a tulajdonosok feladata és felelőssége, viseljék ők a terheket és a kockázatokat, hiszen a közművesítésre kerülő ingatlanok értéknövekménye is őket gazdagítja!
Egyesületünk levélben fordult Küller János polgármesterhez és a képviselő-testülethez, hogy a szerződéstervezetet jelen formájában ne szavazza meg.
Az alábbiakban közöljük levelünket, valamint az előterjesztést és a településrendezési szerződés tervezetet. Mindegyiket ajánljuk a tisztelt pilisborosjenői lakótársak figyelmébe, továbbá kérjük, hogy ha levelünk tartalmával egyetértenek, azt jelezzék akár kommentekben, akár a polgármesternek és képviselőknek küldött levelek formájában!
Együtt meg tudjuk akadályozni azt, hogy néhány hónappal a választások előtt megismétlődjön az az ismert forgatókönyv, hogy a leköszönő testület a faluközösség szempontjából előnytelen szerződés köt, súlyos kötelezettségekkel terhelve és kényszerpályára állítva a leendő önkormányzatot. Nem akarunk még egy Malomdűlőt!
2097 Csoport egyesület
Az Önkormányzat olyan területre tévedt (ingatlanfejlesztés), amelyhez egyrészt nem ért, másrészt nem tartozik a jogszabályban előírt kötelezettségei körébe. Az előterjesztés dokumentumait elolvasva bárki számára látható, hogy mindezt ráadásul rendkívül nagy mértékű kötbérkockázat bevállalása mellett teszi, mely egyértelműen hanyag vagy hűtlen kezelése a közösségi vagyonunknak. Miként vállalhat fix kivitelezési árat úgy, hogy nem áll rendelkezésére egy független mérnöki szervezet által beárazott engedélyes és kiviteli terv és nem folytatta le a kivitelezésre vonatkozó közbeszerzési eljárást? Az építőipari árak rohamos növekedése idején még a Magyar Állam is Beruházási Ügynökséget hozott létre 2019. január 01-től a központi költségvetésből és EU-s pénzekből kivitelezésre kerülő beruházások lebonyolítására, mert számos beruházás a rohamos költségnövekedés miatt meghiusúlt. Az Önkormányzatunk nem rendelkezik ilyen kompetenciával és szakembergárdával, ezért hihetetlen és felháborító, hogy miért vállal el ilyen konkrét beruházási feladatot az ingatlantulajdonosok helyett, s miért vállal bármilyen kötbérkockázatot egy olyan tevékenységért, mely nem alaptevékenysége. Ezzel az erővel holnaptól autógyártást vagy telekommunikációs szolgáltatást is vállalni fog?
Szerintem azért van így, mert azt hiszik, hogy értenek hozzá. Most (!) nekünk polgároknak avagy civileknek kell megtennünk, hogy ellenőrizzük őket, és ebben az adott témában azt is megmutatni, hogy nem értenek hozzá.
Valahol elvesztethették a mértéket. Ha megnézitek az előterjesztés általános színvonalát, a jogi megalapozás hiányát, az információk rendezetlenségét és elégtelenségét, akkor el fogtok ámulni!
És hogyan kerülhet a Testület elé egy ilyen minőségű és tartalmú előterjesztés? Nos, véleményem szerint abban bíztak, hogy az egész titokban marad. Ez az előterjesztés érdekes módon (eddig) nem került fel az Önkormányzat honlapjára, és bízhattak abban is, hogy élnek a lehetőségükkel, hogy zárt ülésen döntsenek. Talán azt is megoldották volna, hogy az aláírt szerződés titokban maradhasson, amíg csak lehet..
Nem reagálok mindenre, csakaz egyik legfontosabbra. Az Önkormányzat tulajdonába kerülő 2079/4 hrsz ingatlan piaci értéke is helytálló, tekintettel a szintterületi mutató magas voltára, valamint a jelenlegi piaci körülményekre egyaránt. A piaci értéket értékbecslői szakvélemény is alátámasztja. Szeretném megosztani az alábbi tényt is, nevezetesen, hogy az önkormányzat ajándékozás és cserék útján megszerzendő stratégiai portfoliója többszázmilliós piaci értékkel bír, ami többszöröse a közműfejlesztés II. üteme költségeinek. Szintén fontos tény, hogy a stratégiai területeknek van olyan további jelentős (több hektárnyi) területe is, ami jelenleg szántó besorolásban marat jelen pillanatban, de hosszútávon a település tulajdonaként további fejlesztési területként szolgálhat a település számára (024/6, 024/7 stb.).
Kedves Tamás! Örülök, hogy hozzászólt. Engedje meg, hogy reagáljak a leírtakra.
1. A szintterületi mutató megnövelésével valóban meg lehet növelni egy ingatlan értékét jelenleg az agglomerációban. Ezt azonban az önkormányzat bármelyik saját tulajdonában álló ingatlanján megtehetné anélkül, hogy ehhez kockázatos és költséges területcserékbe és közművesítési projektbe kellene fognia. Nem gondolom, hogy a magas szintterületi mutatón realizálható haszonnal az önkormányzatnak osztozkodnia kellene bárkivel is.
2. A stratégiai portfolió jelen értéke nem keverendő össze azzal az értékkel, amely majd számos jövőbeni feltétel együttállása esetén esetleg valóssá válik. A stratégiai portfolió jelenleg szántóterület, és ennek megfelelően lehet egy üzleti tervben figyelembe venni. Ahhoz, hogy ez majd egyszer több száz milliós értéket képviseljen az alábbi előfeltételeknek kell teljesülniük.
a) SZÁNDÉK. A faluközösségnek úgy kell majd döntenie valamikor a jövőben, hogy a több száz építési telkeket újabbakkal bővíti. Jelenleg azonban úgy néz ki, hogy az itt élők nem szeretnék kisvárossá fejleszteni falunkat, és ez a tendencia vélhetőleg erősödni fog a jövőben. Már Üröm is behúzta a féket.
b) Tegyük fel (minden alap nélkül), hogy meglesz a szándék. A következő feltétel a LEHETŐSÉG. A Földhivatal jelenleg sem támogatta a teljes Tücsök utcai terület átminősítését, alapos indokkal. Amíg a több száz belterületi ingatlanunk beépítetlen, addig – nagyon helyesen – elutasítja az ilyen irányú kéréseket.
c) Tegyük fel, hogy a jelenlegi beépítetlen telkeken házak épülnek, és Földhivatal az üres telkekre hivatkozással már nem fogja elutasítani a további belterületbe vonásokat. Ekkor azonban az itt élők már szembesülni fognak azzal, hogy a rengeteg beépítés milyen következményekkel jár, és sokkal inkább bőrükön fogják érezni, hogy miként vesznek el azok az értékek, amelyért ide költöztek vagy itt maradtak. Emellett az is világossá válik, hogy a megnövekedett népesség milyen problémákat és fejlesztési kötelezettségeket jelent a falunak, amely végső soron jelentős részben az itt élők pénztárcáját fogja terhelni. Ekkor tehát jó eséllyel visszautunk az a) pontba. De tegyük fel – minden alap nélkül -, hogy ez nem következik be, és a faluközösség döntő többsége a további növekedés mellett teszi le a voksát. Ez esetben már csak egy feltételnek kell teljesülnie: a KEDVEZŐ PIACI SZITUÁCIÓnak, hogy legyen kereslet az akkor már elővárosias környezetű, M0 kijáratához közel eső építési telkekre, legyenek kedvező kamatozású bankkölcsönök vagy olyan befektetők, akik az évente több tízezer fős népességfogyás dacára újabb és újabb lakóingatlanok építésében látják a soha vissza nem térő üzleti lehetőséget, és persze ne legyenek a budapesti agglomerációban olyan konkurens területek, amelyek elvonzzák az építkezni vágyókat és a befektetőket.
Mindezen feltételek teljesülése esetén, plusz a teljes közművesítés elvégzése után MAJD kijelenthetjük, hogy a Tücsök utcai ügylet során az önkormányzat tulajdonába került szántók több száz millió forintot képviselnek. Addig azonban NEM. A szántó az szántó. Ahogy egyik egyesületi tagtársunk találóan megjegyezte: az MNB sem az alapján határozza meg a nyomdapapír értékét, hogy hány húszezrest lehet rá kinyomtatni.
Hasonló hurráoptimizmussal kerültek belterületbe a többi fejlesztési terület ingatlanjai. Majd lesz valahonnan pénz. Majd megcsináljuk valamiből a közművesítést. Válság? Az meg mi? Ugyan már! Majd megegyezünk egymás között valahogyan. Majd nem veszünk össze semmin sem, mert mindent szépen megbeszélünk. Mindenkinek jut majd közműkapacitás, nem lesz semmi probléma. És még sorolhatnám.
Fenti soraiból pont ezt a hurráoptimizmust érzékelem. Meg van győződve róla, hogy hatalmas ajándékot kap az önkormányzat, és végül mindenki, de mindenki nagyon nagyon jól jár. Önök pedig tényleg csak jót akarnak a falunak.
A helyzet azonban az, hogy a jövőt egyikünk sem tudja kiszámítani. Foglalkozzunk tehát a jelennel, ami az előterjesztett szerződés alapján sokkal szomorúbb képet fest:
a) az önkormányzat megfelelő előkészítés nélkül magára húzza a közművesítési feladatokat
b) brutális mértékű kötbérkötelezettséget vállal magára
c) az ebben a körben realizálható bevételét azonnal felhasználja közművesítésre, és ha az nem lesz elég, majd adóforintokból kipótolja azzal az unásig ismételt indokkal, hogy kényszerpályán mozog, és ez még mindig kisebb rossz.
d) az önkormányzat tulajdonába további szántóterületek kerülnek
e) Önök némi területleadásért cserébe kockázat és munka nélkül jutnak összközműves építési telkekhez
Ezért javasoltuk írásban a hétfői napon, hogy az önkormányzat hívjon össze egy érdekegyeztető fórumot, ahol a közösség is képviseltetheti magát, és ahol azok a szempontok is előkerülhetnek és mérlegelhetők lesznek, amelyekről eddig mindkét fél megfeledkezett, de legalábbis elbagatellizálta őket. Kérem támogassa Ön is ezt a kezdeményezést, hogy a Tücsök utca ne a problémás fejlesztési területeink számát gyarapítsa.
Kedves Dömötörfy Zsolt!
Még nem is lakott a faluban amikor mi már tulajdonosok voltonk Pilisborosjenőn. Örülünk, hogy miután beköltözött a faluba, rögtön az a mondás került elő mint frissen bekötözött lakótól, hogy ne bővüljön a település tovább. Ezt csak arra reagálva jegyzem meg, hogy az “itt élők nem szeretnék várossá fejleszteni a falut”. Mi sem. Üröm sem… mellesleg Üröm minden ciklusban belterületbe csatolja az összes lehetséges szántóterületének minden négyzetméterét. Fejleszt. Fejlődik. Hagyják az önkormányzatot dolgozni. A pilisborosjenői helyzet egészen más. Azt látjuk, hogy minden előremutató jószándékot zsigeri gyűlölettel próbálnak megakadályozni, ellehetetleníteni, majd aztán számonkérni a toporgást.
➢ “Jól látható, hogy a 2010-es évet alapul véve közel duplázódtak a budapesti ingatlanárak (nominális értéken), a vidéki községek és városok lakásár növekedése is 40-50% körül mozog, tehát itt is jelentős volt az áremelkedés.
Úgy gondoljuk, hogy a növekedés mértéke lassulni fog az elkövetkezendő években, de amíg a piaci környezet támogató, és amíg ennyi külföldi befektető keresi a lehetőséget a magyar ingatlanpiacban, addig nem várunk erőteljes ingatlanárcsökkenést.” Forrás MNB 2018. novemberi jelentés
➢ 2019-ben is marad az erős ingatlanpiac – Duna House
➢ Felzárkóztak a községek is, 34 százalékkal több lakóingatlant került meghirdetésre. És rengeteg vevőjelölt jött. A kiemelkedő kínálatbővüléssel a kereslet is lépést tart. – Privátbankár
Az önkormányzatnak belterületi ingatlanjai vannak. (természetesen birtokol szántót is, amit bármikor belterületbe vonhat). Ezt a földhivatal szerint is megteheti és azt gondoljuk, hogy meg is kell tegye, hiszen így komoly bevételekhez tud jutni, az Ön szavaival élve „némi területhez jut…
Nos Kedves Dömötörfy Zsolt ennek a némi területnek az értéke 500 millió Ft.
Szerintünk nem kevés!
Ne legyenek álmatlan éjszakái, a Tücsök u-i fejlesztés nem fogja a problámás területekszámát növelni.
Kedves Tamás! Ön egy intelligens, művelt ember látszatát kelti, éppen ezért nem nagyon értem válaszát. Kérem jelezze, ha nem Ön írta, és valaki más kommentelt a nevében, mert akkor adminként törölni tudom. Egyelőre azonban úgy tekintem, hogy a válaszát mégiscsak Ön írta, mellyel kapcsolatban az alábbi észrevételeim vannak:
Én megpróbáltam értelmes érveket felsorakoztatva érvelni amellett, hogy a külterületi szántóra miért nem tekinthetünk belterületi ingatlanként, erre Ön előhúzza az adu ászt, ami akkor szokott előkerülni, amikor elfogytak az értelmes érvek, és azzal pórbál érvelni, hogy mikor költöztem a faluba.
Ez a csodafegyver különösen akkor bájos, amikor visszafelé sül el. Nem tudom honnan vette, hogy én frissen beköltöző vagyok, ugyanis 27 éve lakom a faluban. Ebből az első 25-ben – azt hiszem kellő alázattal – szemléltem az itt zajló eseményeket, leginkább fejcsóválva. Ez ugye nagyjából egy emberöltőnyi idő, bizonyára elegendő ahhoz, hogy egy itt élő ember bátorkodhasson megszólalni közéleti témákban.
Arról nem is beszélve, hogy aztán a következő mondatával még jól agyon is üti az előző „érvet”, mert kiderül, hogy Ön még egyáltalán nem is lakik itt.
Olyat sem mondtam, hogy ne bővüljön tovább a település, hiszen pont az a gond, hogy több tucat hektárnyi beépítetlen belterületünk van, a falu folyamatosan bővül újabb belterületbe vonások nélkül is, ennek minden következményével együtt, miközben a belterületbe vonásokból egyelőre semmilyen bevételünk nem származott.
A Tücsök utcai szerződéstervezet létjogosultsága emiatt is vitatható lenne, ennek ellenére nem az ellen szólaltunk fel, hogy miért van egyáltalán ilyen tervezet, hanem hogy miért ennyire előnytelen a faluközösség számára. Ugyanis a szerződésben a falu „500 millió forintos gazdagodását” néhány hektár szántó hivatott biztosítani, amiből a falu csak további belterületbe vonások és sok százmilliós ráfordítások árán tud(na esetleg) pénzhez jutni, miközben a tulajdonosok, köztük Ön is, már most, azonnal, munka és kockázat nélkül jutnak nagy értékű, közművesített, belterületi ingatlanokhoz. De nem kívánom megismételni azt, amit fentebb részletesen és világosan kifejtettem.
Annyival viszont kiegészítem, hogy ha valaki szántót vásárol lakhatási és/vagy befektetési céllal, legyen tisztában azzal, hogy ennek vannak kockázatai és főképpen vannak költségei, mert csak jelentős befektetés árán lesz bármilyen szántóból közművesített építési telek. Ezt az árat megpróbálni megfizettetni az itt élő lakóközösséggel nem fair.
Ezzel együtt tudomásul veszem, hogy Ön mint tulajdonos a saját gazdagodását igyekszik maximalizálni, a kockázatait minimalizálni, legfeljebb annyit várnék el, hogy ezt ne próbálja meg jótettként, szívességként eladni nekünk, mert az nem fog menni. A hibát az Önkormányzat polgármestere és képviselő testülete követi el, amikor egy előnytelen szerződés megkötésébe belemegy. Sokkal járhatóbb út lenne, ha az Önkormányzat az ilyen volumenű stratégiai döntések és szerződések előkészítésébe bevonná a faluban élő szakembereket, hogy valóban egy széles körben támogatott, reális üzleti terven alapuló koncepció készüljön el. Erre azoban a jelenlegi önkormányzat esetében úgy tűnik nincs meg a nyitottság.
Azt azonban Önök is megfontolhatnák, hogy egy üzlet akkor jó, ha az mindkét fél számára várhatóan jó és a kockázatok is arányosan vannak megosztva. Biztos vagyok benne, hogy a tervezettnél sokkal jobb szerződést is tudtak volna írni, ha az ennek szellemében készült volna. Nem ez történt, így kénytelenek vagyunk fellépni a közvagyon védelme érdekében, és ez így lesz a jövőben is. Ennek szíves tudomásul vételét kérem Öntől és tulajdonos társaitól.
A legfontosabb?
A nyilvánosság, tényszerűség, ellenőrizhetőség például nekem fontos: Az egész előterjesztést és a szakvéleményt sem hozta nyilvánosságra a hivatal, így kevesen tudhatják, hogy az említett szakvélemény meg sem említi a tervezett M0-t a környéken. Mert a tényszerűség fontos! De azért a végső szám biztosan jó? Ne áltassuk magunkat!
A kockázatok óriásiak, a várható nyereség minimális. A szántók csak akkor érnek valamit, ha később nem szántónak akarja őket a falu használni. Vagyis az egész terv magában rejti a további településnövekedés kényszerpályáját. Pár hónappal a választások előtt, a képviselői mandátumok lejárta előtt állítanák további növekedési kényszerpályára a falut. Vajon miért és milyen felhatalmazás alapján? Ez volt a megválasztott képviselők programjában?
Még egy tény: A fenti szántók az Önkormányzat vagyonleltárában 770Ft/nm-el szerepelnek.