Malomdűlő és önkormányzati hitelfelvétel – rövid áttekintés

A lényeges információk elkallódása, visszatartása vagy irányított szivárogtatása éppen olyan általános gyakorlat helyi önkormányzatoknál, képviselőknél, mint a cégek világában. Ezért nagyon nehéz valós képet formálni arról, hogy mi is történik valójában.

Sokan osztják azt a vélekedést, hogy az alaphibát 2002-ben követték el a magántulajdonban lévő Malomdűlő belterületbe vonása és a kapcsolódó településfejlesztési szerződés megkötése idején. Tették ezt úgy, hogy a Malomdűlővel területi egységet alkotó Budai Tégla területe az egységes fejlesztést évekig hátráltató bánya besorolást kapott és az egész terület (plusz a külső területek) fejlesztésére sem egységes koncepció, sem hatástanulmány nem volt. Ráadásul az együttműködést egy olyan befektetővel kötötték, amely saját jogán láthatóan éveken át nem jutott vagy akár a jelenlegi kedvező kamatkörülmények között sem jut forráshoz, és csak egy kedvezményes kamatozású önkormányzati hitelfelvételre számíthatott.

Ezzel a háttérrel született meg közvetlenül a választások előtt 2010-es megállapodás, miszerint az Önkormányzat hitelt vesz fel a Malomdűlő fejlesztésére és a települési infrastruktúrára (utak). Ez, az eredmény ismeretében kimondható, egy rosszul kidolgozott koncepció volt és a megfelelő biztosítékok hiányában sikertelen is lett (lásd például Sáhó Tibor által a 2097.hu rendelkezésére bocsátott bírósági beadványokat).

Hírek szerint 2011-ben a Malomdűlő megkereste az Önkormányzatot és kérte, hogy a 2010-es megállapodás értelmében indítsák el a hitelfelvételt (sokadik alkalommal a sikertelen 2009-es és 2010-es próbálkozások után), mert különben kártérítési igénnyel lépnek fel az Önkormányzattal szemben.

Az egyik akkori képviselő, Lökkös Krisztina, azt írta a pbj.hu blogon:

„Koncepciójuk szerint az Önkormányzatnak annyi hitelt kellene felvennie, amennyiből fedezni lehet a terület közművesítését. A hitel törlesztését a Malomdűlő vállalta volna, biztosítékként felajánlottak az Önkormányzatnak telkeket! Több szempontból is aggályosnak tartottam ezt a konstrukciót:

– A hitelfelvevő az Önkormányzat, akár utalja a törlesztő részletet a Malomdűlő Kft akár nem, az Önkormányzatnak teljesítési kötelezettsége van a bank felé, vagyis az egyéb kiadások terhére kell fizetnie. Ha pedig nem fizet, akkor a bank inkasszóval leemeli a bankszámláról az összeget. Az Önkormányzat a számlájáról fizeti az óvodai és önkormányzati dolgozók bérét, óvodaüzemeltetést, község üzemeltetést, beszállítói szerződéseket, közvilágítást.

– A hitelkonstrukció államilag támogatott lett volna. Én személy szerint aggályosnak tartom, hogy államilag támogatott kedvezményes kamatozású hitelt magánberuházás céljára vegyen fel egy önkormányzat, s feltételezem, hogy ezt az állam sem nézte volna jó szemmel.“

A valóság az, hogy a fejlesztési célú hitelfelvétellel semmi gond nincs önmagában. Az állam külön hitelprogramokat indít ilyen célokra. Nem véletlenül.

A gond akkor van, ha ezt a közösségi előnyt spekulációs célokra használják megfelelő ellenérték nélkül, kizárólag vagy jórészt magánérdeket szolgálva. Olyan ez, mint amikor valaki saját különalkuját megkötve vagy – jó esetben – „okos“ fejlesztési stratégiát követve, a saját területére vonatkozó szabályozókat megváltoztatja vagy telekvásárlás előtt bennfentes információkra tesz szert és a megnövekedett ingatlanérték után nem számol el a közösséggel (Önkormányzattal).

Akkor nincs gond, ha van megfelelő helyi kompetencia és ellentételezés. Ilyen ellentételezés lehet elvileg például a megfelelő jogi formában történő „területleadás” a területfejlesztésért és közművesítésért cserében. Ennek mértéke a befektető (ingatlantulajdonos) alkupozíciója, a befektető anyagi, műszaki vagy egyéb elszámolható és értékkel rendelkező hozzájárulása (vagy annak hiánya) és a tényleges költségek (pl. szakértői, tervezési költségek, a tervezett fejlesztés távolsága a közműhálózattól) alapján akár 10% és 70% között is ingadozhat.

Azt azért rögzíteni kell, hogy az Önkormányzat felkészültség nélkül nem vállalhat/kezelhet ingatlanfejlesztői kockázatokat és nem is ésszerű nagy összegű hitel formájában hosszú távú elköteleződés vállalása.

A Malomdűlő projekt esetében az Önkormányzat részéről vélhetően hiányzott a projekt előkészítése során az a józan tervezés és kockázatfelmérés, ami normál esetben nem csak az ingatlanfejlesztők sajátja. Ha nem így lenne, akkor az aggályokat meg lehetne válaszolni azonnal egy az Önkormányzat által korábban készített és a Malomdűlő projekt támogatását vagy, ha már itt tartunk, akár a 2017-es HÉSZ módosítások hatását bemutató és/vagy megalapozó részletes háttértanulmány és kockázatelemzés előhúzásával (pl. utak, közművek, iskola, óvoda, új falurész leszakadási kockázata és annak következményei, teljes vagy részleges megvalósulás elmaradásának kockázatai, a javasolt változások tényleges hatása a beépítettségre, lakásszámra stb.).