A Szedmák-ház titka

Idén nyáron elbontották a “Szedmák” házat. Állítólag azért, mert annyira romos volt, hogy már veszélyessé vált. A bontási munkálatok látványosan haladtak a Fő utca 51 szám alatt, egy ideje már csak egy nagy tégla és törmelékhegy jelzi a néhai ház helyét. Házakat bontanak és építenek – nincs ebben semmi különleges. Ennek a háznak a története mégis érdekes lehet, ugyanis ez az ingatlan jelenleg az önkormányzat tulajdonában van, közpénzből vásárolták és tartották fenn. Önmagában még ez sem lenne túl érdekes: az önkormányzatnak feladata az, hogy az ingatlanvagyonnal gazdálkodjon, azt kezelje és adott esetben gyarapítsa, mindannyiunk érdekében.

 

Ami miatt mégis foglalkozni érdemes ezzel a történettel az nem más, mint Küller polgármester úrnak az idei HÉSZ (Helyi Építési Szabályzat) vitában hangoztatott véleménye, mely szerint az ingatlanberuházásoknál (lásd: fejlesztési területek) fölösleges idő- és pénzpocsékolás lenne mindenféle gazdaságossági számítások és elemzések készítése, az ilyen jellegű döntések meghozatala előtt.

Vajon a közelmúltban lebontott Szedmák-ház megvásárlásakor mennyire érvényesültek a megfontolt gazdálkodás szempontjai?

2010 szeptemberében a Küller János vezette önkormányzat egy cserével és hitelátvállalással kombinált adásvételi ügylettel megszerezte a Fő utca 51. szám alatti ingatlan (Szedmák-ház) tulajdonjogát. Az ügylethez elengedhetetlen értékbecslést az Archicord Kft* végezte el 2010-ben, mely szerint az 1575 négyzetméter alapterületű Fő utcai telek értéke 58 millió Ft,

míg a 989 négyzetméteres, Kőfaragó utcai csereingatlan értéke 22 millió Ft. Mindkét telken álltak épületek, a Fő utcain kettő is, mindkettő meglehetősen rossz állapotban. Ezt onnan lehet tudni, hogy 2012 októberében a Polgármesteri hivatal műszaki ügyintézője az egyik épületet életveszélyesnek minősítette, és annak elbontását javasolta. A bontásra végül idén nyáron került sor, ennek költsége 7 millió Ft. Ez annál is inkább sajnálatos, mert ez az épület jelentős helytörténeti értékkel bír, védeni kellet volna, nem elbontani.

Mindezek az adatok az önkormányzat honlapjáról származnak, ahol viszont sajnálatos módon nem fellelhető a beruházás indoklása:

miért volt szükség a cserére, milyen céljai voltak az önkormányzatnak az így megszerzett ingatlannal?,

valamint a beruházási döntést megalapozó gazdaságossági számítás sem. A döntés megalapozottságát erősen megkérdőjelezi az a további adat, hogy

ugyanez az ingatlan (Szedmák-ház) 2009-ben még 42.5 millió Ft-os áron volt nyilvánosan meghirdetve.

Általában a hirdetési ár felette van a reális piaci árnak, ezért feltételezhetjük, hogy ez az ingatlan akkor kb 40 millió Ft-ot ért. Akkoriban pedig, még 2010-ben is, éppen válság volt, pangott az ingatlanpiac.

Nyilvános gazdaságossági számítás hiányában nem tudni, miért ért egy évvel később, a válság csúcspotján 58 milliót az önkormányzatnak. A 18 millió Ft-os drágulás mögött egyelőre csak kérdőjelek állnak.

Azt sem lehet tudni, vajon eredetileg is szándéka volt az önkormányzatnak elbontani a telken álló egyik házat, vagy ezt a nem megfelelő karbantartás tette szükségessé,

mindenesetre a bontás is belekerült 7 millióba, vagyis a „Szedmák-ház” projekt eddigi költsége már 65 millió Ft.

Az ingatlan némi bevételt is hozott a falunak, bérleti díj formájában. Ennek összegéről nincs információ, becsült értéke évi fél millió Ft, hat év alatt kb 3 millió.

Az egyenleghez már csak azt kéne tudni, mennyit ér most ez az ingatlan. Ha feltételezzük, hogy a telken lévő másik lakóingatlan nem bontásra ítélt, akkor a mostani piaci boom idején a piaci ár elérheti a 45 milliót. Ha az a ház is bontandó akkor talán a 35 milliót.

Vagyis az egyenleg erősen negatív, a veszteség jelenleg 17-27 millió Ft-os nagyságrendűnek látszik.

Mindent összevetve tehát úgy tűnik, hogy az önkormányzat rengeteg pénzt elköltött, látszólag cél és értelem nélkül.

A 2010-es döntéshozók egy része jelenleg is pozícióban van, jó lenne hallani az ő véleményüket, érveiket is.

Természetesen minden beruházási döntésnek vannak kockázatai, és az eredmény lehet nyereség vagy veszteség. A kockázatokat jelentősen csökkenti az alapos tervezés/elemzés, valamint a hozzáértés. A Szedmák-ház projektnél ezek nem nagyon látszottak.

Legalább két tanulsága viszont van ennek az ügynek is.

Az első: beruházási döntéseknél elengedhetetlen a szakértelem és a körültekintő számítás, elemzés. Még akkor is, sőt akkor még inkább, amikor polgármester és képviselők a köz pénzéből és kockázatára hoznak döntéseket. Ilyenkor az átláthatóság sem mellékes szempont.

A második: a falu jelenlegi vezetése (ugyanaz amely a Szedmák ház projektet véghezvitte) minden jel szerint ennél nagyságrendekkel nagyobb beruházásokra és fejlesztésekre készül, sajnos ugyanazzal a hozzáállással mint az itt ismertetett beruházás esetén. Most viszont a kockázat és a lehetséges veszteség is nagyságrendekkel nagyobb lehet. Vajon ennek tudatában vannak-e a döntéshozók és vajon vállalják-e ennek felelősségét?