Az ÚJ Helyi Építési Szabályzat tervezet elemzése

 

Jegyző úr megküldte az a Képviselők számára a képviselőtestület következő ülésének (időpont 2017 április 13, 17.00 óra) meghívóját és az vonatkozó előterjesztéseket azok mellékletével. Egyik képviselőnk kérte segítségemet ahhoz, hogy a saját véleményét ki tudja alakítani. Megosztotta velem az előterjesztés anyagát: „bizalmas anyagokat szivárogtatott ki a lakosság felé”. Hiszen az egyik tervlapon rajta szerepel „belső egyeztetési anyag”.  A terv készítőjét és/vagy a terv megrendelőjét, azaz a polgármestert érdemes lenne megkérdezni, hogy miért kap az anyag ilyen jelölést, amikor azt későbbiekben nyílt képviselő testületi ülésen tárgyalják.

Igenis megosztható ez az anyag, nem baj, ha lakosság véleményével támogatja képviselőit a döntésük meghozatala előtt. A képviselő úgy tudja ellátni a feladatát ha egyeztet az általa képviseltekkel.

Utólag a képviselő testületi után és/vagy testületi ülés közben sokkal nehezebb a lakossági vélemény kialakítása. Az ülésen már a döntést kell meghozni az adott kérdésben.

Az alábbiakban ismertetem a HÉSZ tervezettel kapcsolatos észrevételeimet. Az anyag értelmezéséhez tudni kell, hogy 2017.02.16 óta azaz kb 2 hónapja a képviselők tárgyalják ennek az anyagnak az előzetes tervezetét.

Általános észrevételek

A mostani anyag rövidebb mint az előzetes anyagvolt . Kimaradtak belőle az egyes építési Övezetek és azok részletes leírásai. Ezt számos ellentmondást szül, mert a  tervezethez mellékelt rajz számos olyan övezeti besorolási jelölést alkalmaz, ami sem  mostani  sem a régebbi anyag szöveges, táblázatos részében sem szerepel.

Az Övezeti jelölésekről nem lehet eldönteni milyen beépítési mutatók tartoznak hozzá. E miatt a kiküldött anyag nagyon nehezen, bizonytalanságokkal terhelten értelmezhető.  Ez azért is furcsa mert a régebbi anyag sokkal konkrétabb, meghatározottabb volt. Az én véleményem szerint ilyen anyag alapján nem lehet a tervezet tartalmáról dönteni. Nem lehet kikövetkezetni az egyes övezetekben a pontos építési jog változásokat, ebből következően nem lehet felmérni azok beépítésére, lakosság számra, önkormányzati többlet feladatokra rótt hatásokat.

Normál ügymenet esetén a tervezetnek nagyon fontos része lenne az, hogy maga a terveket készítő cég (szakember) számolja ki, mutassa be a változásosokat és annak várható következményeit:

  • Hol milyen lakosság szám változás várható. A lakosságszám változás alapján lehet kalkulálni a várható háttérfeladatok, költségek és a jelentkező bevételek  (adó, fejkvóta, terület fejlesztői ajándékok, ellentételezések) arányát.
  • Hol, milyen közmű-kapacitás problémákkal kell szembe nézni
  • Utak bírják-e majd a terhelést
  • Hogyan és hol, mikorra biztosítható mindenki számra az elégséges közintézmény ellátottság (óvoda, iskola, orvosi rendelő, templom, kocsma, tömeg közlekedési kapcsolat….)

Úgy gondolom ezek ismertetése a  település tervező feladata. Ő ért hozzá, neki van hozzá szakértelme. Ha ezen kérdések megválaszolására nem kapott megbízást az a megrendelő hibájának tartom. A megrendelő a polgármester. Kifejezetten disszonáns számomra az, hogy ezeket számításokat előző képviselőtestületi ülések alkalmával a polgármester a képviselőkön vagy civileken kérte, kéri számon.

Új terv eltérései az 2017.02.16-ban ismertetett, illetve a most érvényben lévő tervhez képest

“Nyugati” területek

A volt murva bánya környéki Fesztivál központhoz kötődő fejlesztések lekerültek a tervekről. Ez megnyugtató. Azonban a 2, 3 jelű utak kötelező szélesítése benne maradtak  tervben. Bent maradt a tervben a valóságban még nem létező 4. számú út kialakításának terve. Ha ebben a  régióban nem várhatók fejlesztések, a kijelölt út átalakításokat indokolatlannak tartom.

Az 5, 6 jelű területeken a valóságban és a mostani szabályozási tervben erdő van. Indokolatlan az erdő területek  mezőgazdasági funkcióba  sorolása. A területen  erdő kijelölés nem új keletű, már a terület 1997 tervekben is erődként szerepelt. A terület résztulajdonosa Sáhó Tibor felesége. Így olyan család kap kedvezőbb övezeti besorolást, aki az önkormányzatot 3.000.000.000 Ft feletti értékre perli.

A 7. jelű terület szintén erdős besorolás alatt van a terv szerint a terület átsorolása mezőgazdasági övezetbe történne. Ez a terület jövőbeli beépíthetőség lehetőségét készíti elő, főleg úgy hogy a 1. számú oda vezető út szélesítését is előírja a jelenlegi terv.

A 10, 11. területek a  most érvényben lévő szabályozásban Üdülő területként szerepeltek. A mostani  terv teljes mértékben elvonja onnan az építési jogokat. Ez a jog elvonás kártérítési követeléseket fog keletkeztetni a tulajdonosok részéről.

A 13. területeken is igen korlátozott mértékben de biztosítottak építési jogokat az ottani tulajdonosoknak. Mostani terv szerint az építési jog az teljes elvételét rögzíti. A területen 4,8 hektáros területre vonatkozón 1 évvel ezelőtt adásvételei szerződés megkötése történt. (A vevő Sáhó Tibor volt) Az ügylet 2017.05.04 végfizetési határidővel zárulna. Sáhó Tibor már 2 hete közölte az eladóval, hogy azért nem teljesít és kéri vissza szépen a foglalóját, mert tudja, hogy a területen a végfizetés időpontja előtt az építési jog elvonása fog történni! Ezen felül a terület építési jogainak megváltozása kártérítési jogot fog keletkeztetni az Önkormányzattal szemben az eladó részéről!

– 8, 9 út területek kialakítása bővítésének akkor van értelme, amannyiben a  területen építési jog változás történne, de az előzetes tervekkel ellentétben mégsem történik ilyen változás. A 12  jelű területet az előző terv még  lovas létesítmény kialakítása céljára fejleszteni kívánata, a mostani terveken ez elképzelés visszavonásra kerül.

A 14 számú terület Natura 2000-es természetvédelmi besorolás miatt eddig sem volt beépíthető. A jelenleg érvényes szabályozásban az elméletben meglévő építési jogai most visszavonásra kerületek.

Tücsök utca és környéke

Az 1. jelű Budai Tégla tulajdonában álló területen Gm1 gazdasági terület nagysága csökkentésre kerülne. Tulajdonos kártérítési igény bejelentése várható. Miért jó ez a falunak?

A 2. jelű területen a gazdasági  terület  a felette lévő védő erdő területtel felcserélése kerül. Miért is?

A 3. jelű terület indokolatlanul kap hasznosítás lehetőség többletet. A terület résztulajdonosa Sáhó Tibor. Így olyan ember kap ismételten ajándék kedvezményt aki az Önkormányzatot 3.000.000.000 Ft feletti értékre perli.

A 4. jelű terület övezeti besorolása nem tisztázott, vélelmezem hogy a területet” Ek” jelű, 3% beépíthetőséggel rendelkező közjóléti erdő besorolást kapna, indokolatlanul és ellentételezés nélkül. A terület résztulajdonosa Sáhó Tibor. Így olyan ember kap kedvezményt aki az Önkormányzatot 3.000.000.000 Ft feletti érékre perli.

Az 5. jelű terület visszaminősítése kapcsán a tulajdonos kártérítési igény bejelentése várható.  Ott az a tulajdonos “bűne”, hogy egy lakóházat építene a területre. Egyébként ezt a jelenleg érvényben lévő szabályzat ezt megengedi, bár valóban nem ez volt a terület kijelölés fő iránya.

Malomdűlő

Malomdűlő tekintetében általánosságokról olvashatunk:

„- Malomdűlőn a lakóövezetek differenciálása történik. Az összes lakásszám nem változik: társasházas beépítést szabályoz a HÉSZ miközben a villás területeken két lakás helyett egy lakás épülhet.

– Szintén differenciálás céljából több féle településközponti vegyes terület is kijelölésre kerül, ahol a lakások és ellátási funkciók együtt valósíthatók meg továbbá intézményi vegyes területek állnak rendelkezésre olyan használatok számára, mint a templom, idősotthon, egészségügy.

– A Malomdűlő „főutcáján”, a Téglagyári út mentén közforgalom előtt megnyitott magánterületeken, közparkokat, sétányokat szabályoz a SZT, melyek a közösségi élet színtereiként központképző funkciót látnak el.„

Konkrét, megnyugtató, független féltől származó, felelős kijelentés nem hangzik el a tekintetében, hogy az társaság amely 3.000.000.000 Ft feletti értékű perben áll a faluval szemben kap-e az őt kötelezően megillető, a már korában  létrejött szerződődéess kötelezettség vállalásban foglaltakon felül bármiféle többletjogot.

Az anyag markánsan kiáll Malomdülő Kft érdekeinek képviselete mellett.

A HÉSZ módosítás további halogatása számos folyamatban lévő út kialakítását akadályozná és számos megkötött szerződés teljesítését is ellehetetlenítené, olyanokat is ahol az Önkormányzat határidővel vállalt kötelezettségeket.”

Én úgy gondolom , hogy lehet hogy valóban sürgető a szerződési kötelezettségek teljesítése. Azonban nem szabad elfeledkezni arról, hogy egy per is folyamatban van.  A per lezárhatóságának lépeseit is ismerteti kellene a lakossággal. A polgármesterünknek komolyabb érvet is fel kellene tudni hozni azon kívül hogy „ Malomdűlő felé történő teljesítésünkkel egy fogólapot húznunk ki felperes kezéből

Én javasolná az alábbiak átgondolását:

  • Vajon miért nem a Malomdülő területére rendel el a testület változtatási tilalmat
  • Vajon mért nem a Malomdülő területén kerül megvizsgálásra a visszaminősítés lehetősége, hiszen ott eltel már többször 7 év is anélkül, hogy a tulajdonosok a meglévő építési jogaikat felhasználták volna. (Létezik egy olyan állami rendelet amely szerint egy adott építési jog a létesülésétől vagy a tulajdonos változástól számított 7 évig illeti meg a tulajdonost)
  • Vajon miért van az, hogy ha a Polgármester kötetlen beszélgetés közben kijelenti, hogy a Malomdűlő perben szereplő 3.5 milliárd forintos perértéket nem kell komolyan venni, akkor évek óta miért nem e szerint cselekszik, miért nem ezt kommunikálja nyíltan is.
  • Vagy miért nem dolgozik egy szakértő jogász csoport (akár a falunkban élő jogászokat felkérve a köz érdekében történő segítségre) annak felmérésén, hogy a per nyerhető vagy sem?

Változtatási tilalom

Az előterjesztés lényege az, hogy az új Helyi építési szabályzat elfogadásáig a település egy részére változtatási tilalmat rendeljen el. Az alábbi térképen szemléltetem, hogy mely területre. Ez az anyagban egyébként „”Hajcsár úttól kifele eső medence/völgy” megnevezés alatt szerepel, de a konkrét területet helyrajzi szám szintű felsorolással azonosítja.

A felsorolás Budai és Fő út között is kijelöl egy területet, ez pedig az alábbi:

Az anyag szöveges mellékletében az alábbiakat kifogásolom:

A területre az új Helyi Építési Szabályzat (Hész) elfogadásáig anyag változtatási tilalmat rendel, el mégpedig úgy, hogy a új HÉSZ anyagában  számos helyen építési jogokat von el a tulajdonosoktól. A területre jelenleg is már több mint 100 MFt-os előzetes kártérítési igénybejelentés fekszik az önkormányzat asztalán. Ez az igénybejelentés a tulajdonosok helyzetfelimérését követően jelentősen nőni fog.

Ennek ellenére az előterjesztés rögzíti:

„Gazdasági, költségvetési hatások: A rendelet szabályainak gazdasági és költségvetési hatása nincs.”

Továbbá:

„A rendelet végrehajtása a meglévő személyi állománnyal előre láthatóan megoldható, így összességében további személyi, szervezeti és pénzügyi feltételek biztosítását nem igényli.”

A változtatási tilalom és a új HÉSZ életbe lépésével egyidejűleg a kár be fog következni a tulajdonosoknál. A  károsult tulajdonosok akár az időlegesen fennálló korlátozás a kapcsán is élhetnek kártérítési igénnyel. Az rendelet egyértelmű célt jelöl meg: „A változtatási tilalommal érintett ingatlanok mezőgazdasági övezetbe kerülnének visszasorolásra, ezzel is biztosítva a völgy, és környezetünk megóvását, az érintett ingatlanok jelenlegi állapotának megtartását” Az eljárás nem biztosítja az érintett tulajdonosok érdekvédelmének lehetőségét. A kártérítési igényük azonnal meg fog állni.

Értelmezhetetlen jelölések

Az anyag próbálja megmagyarázni a jelölésekkel kapcsolatos egyszerűsítéseket:

„Az övezetek betűjelzése változik, mely csak technikai kérdés (a kevesebb betű nem akadályozza terv olvasását)”.

Azonban a HÉSZ tervezet rajzi melléklete a jelölés magyarázat szerint 17 fajta övezeti jelölést tartalmaz, ennek ellenére magában rajzban 59 féle jelöléssel találkozunk. Persze az összekódolás kutatómunkával megoldható, de jelölések értelmezhetősége koránt sem egyértelmű, és a megkülönböztetés érthetetlen, hacsak nem egy későbbi újabb HÉSZ módosítás előkészítése nem rejlik mögötte. Az előterjesztés ugyanis felfedi, hogy:

“a legnagyobb hátránya a régi típusú (szerk: azaz a jelenlegi) tervnek (HÉSZ-nek), hogy bármilyen kis módosításkor a komplett új tartalmat és eljárási rendet végig kell csinálni. Egy olyan kis módosítás, amilyen a bölcsőde-óvoda volt, most már csak a teljes terv felülvizsgálata mellett lenne lehetséges.Ezzel szemben az új rendszerben elkészített terv és szabályzat könnyen módosítható.

Véleményem szerint az anyag jelen formájában több szempont miatt is alkalmatlan arra, hogy a tervezett új HÉSZ véleményezési szakaszát és a jogszabályban előírt lakossági egyeztetési fázisba kerülését felelősen támogatni lehessen!

Felhívom a képviselők figyelmét arra, hogy döntést Ők hozzák meg. A döntés miatt felelősséget részben nekik is kell vállalniuk. A kártérítési felelősség adott esetben személyüket is érintheti!

Kérem, hogy se a Település és se a tulajdonosok értékeivel nem bánjanak hanyag módon, és ha döntésükhöz szükség van szakértői támogatottságra, vagy időre akkor azt követeljék ki!

2017-04-22T15:54:12+00:002017. 04. 12.|Szakmai vélemény|

About the Author:

Hagyj üzenetet