Tanmese, vagy modernül: „business case, extreme scenario”

A legutóbbi írásom kapcsán kaptam néhány visszajelzést, miszerint az túlságosan általános, nem mindenki tudja az ott leírtakat egy konkrét helyzetre alkalmazni. Ezért többek segítségével – amit ezúton is nagyon köszönök- egy tanmesét írtam. Leszögezem, a mese kitalált, a valósággal, esetleg ismert szereplőkkel kapcsolatos esetleges bármilyen hasonlóság csakis a véletlen műve!  

Főszereplőnk, egy ötletekkel rendelkező vállalkozó (a továbbiakban Vállalkozó), talált és befektetők bevonásával megvásárolt egy déli fekvésű lejtőn egy nagyobb területű külterületi szántót egy közeli főút mentén, leendő autópálya nyomvonalához közel. A rendszerváltást ill. a kárpótlást követően néhány forint /négyzetméter áron lehetett ilyet venni.

Terve az lehetett, hogy ha a belterületbe vonásra, az övezeti módosításra és a közművesítésre maximum 3-5.000 Ft/négyzetméternyi összeget kell majd fordítani, s eladja az egészet 18-23.000 Ft/ négyzetméterért – kereshet rajta 15-20.000 Ft/négyzetméter összeget.

Szerencséjére céljaihoz partnert talált a helyi Képviselő-testületben, így közösen találták ki a „Zöldmezős Új Falu” koncepcióját, a fővárosból épp ebben az időben az agglomerációba költöző mintegy 400.000 ember egy részének befogadására, hiszen az ilyen fekvésű déli lejtőjű szántót „a Jóisten is lakóparknak teremtette”!

Sikerült is a közös koncepció megvalósításának első lépéseként a Képviselő-testület rávenni, hogy a Vállalkozó által pár Ft/négyzetméter áron megvásárolt külterületi szántót vegyes ipari- kereskedelmi tartalékövezet besorolásból mélyebb elemzés készítése nélkül bevonja belterületbe és lakóövezeti tartalékövezet besorolást határozzon meg rá, elsőként villás, kertes házas lakóövezetként.

Vállalkozó szerződésben vállalta a terület közművesítésének kötelezettségét és mintegy 10 % körüli területet ajándékba adott az Önkormányzatnak: legyen hol kialakítani a szükséges önkormányzati közellátási funkciókat, pld. óvoda, iskola, játszótér, bolt, önkormányzati ügyfélszolgálat, posta, orvosi rendelő, sportpálya, rendezvényház stb.

1. mérleg

Vállalkozó földet vett pár forintért, aminek az önkormányzat lakóterületi átminősítéssel – a gyümölcsöző együttműködés előlegeként – megsokszorozta az értékét, így Vállalkozó már megtöbbszörözte vagyonát, de még nem teljesítette vállalását.

Önkormányzatunk ezzel szemben már teljesítette vállalását, azonban az átminősítésért kapott telkeken maga magának hiába növelt értéket. Nem közművesítettek, önmagában vevőknek eladni nem lehet, mert egyúttal az Önkormányzat egy óriási nagy jövőbeni kötelezettséget is magára vállalt: ki kell alakítania a zöldmezős lakóövezet kötelező önkormányzati közellátási funkcióit majd: óvoda, iskola, játszótér, önkormányzati ügyfélszolgálat, posta, orvosi rendelő, sportpálya, rendezvényház, park, stb.!

Később több lépésben pontosodott a közös koncepció: emelkedett a terület beépítési lehetősége (villás lakópark, ikerház, társasház…) úgy, hogy a kertes házakat egyre több lakóegység váltotta fel. Így növekedett 2.500-3.000 főre az ide beköltöző új lakók lehetséges létszáma: létrejött az Ófaluval összehasonlítható méretű Újfalu víziója.

Na de hogyan megy mesénk tovább a Vállalkozó által vállalt közművesítéssel?

Mivel zöldmezős faluépítési koncepcióra (fedezet és biztos megtérülés hiányában) egyetlen bank sem adott fejlesztési hitelt, jó ötletnek tűnt az Önkormányzattal hitelt felvetetni a Vállalkozó által szerződésben vállalt közművesítési kötelezettségének teljesítésére. Mindenki számára megnyugtató, nagyvonalú fedezetként itt Vállalkozó felajánlott több ezer Ft/négyzetméter beszámítási áron telkeket az általa pár Ft/négyzetméter áron vásárolt csomagból.

Tehát Vállalkozó elképzelése szerint az Önkormányzat venne fel hitelt a Vállalkozó által vállalt fejlesztésre, úgy, hogy a fedezet a majd elvégzendő közművesítések utáni telekértékkel arányosan kerül meghatározásra. Tényleg jó üzlet: a Vállalkozó ugyan nyomott, de a bekerülési ár 50-500 szorosát jelentő áron máris értékesítette a telkek egy részét az önkormányzat részére, lényegében mentesülve minden kockázat alól, hiszen nem ő vette fel a fejlesztéshez szükséges hitelt.

A mai szabályok alapján az önkormányzat azonban hitelt a ténylegesen befolyó bevételei terhére vehet fel, amivel lényegében az alapműködésének finanszírozási biztonságát terheli meg.

2. mérleg

• Vállalkozó még mindig csak pár Ft/m2-t ruházott be, és néhány telket ajándékba adott az Önkormányzatnak, ám vagyonát növelte.
• Önkormányzatunk – a fentieken (óvoda, iskola, orvosi ellátás, közutak, hó eltakarítás stb. kiépítésének és fenntartásának több száz milliós jövőbeni törvényi kötelezettségén túl, még önkormányzati beruházási hitelt is venne fel, azért, hogy Vállalkozó végre realizálhassa a teljes tervezett hasznát az egyébként szerződésben általa vállalt közművesítés után is.
• Mesénkben, miután az Önkormányzat felvenné a milliárdos mértékű hitelt, a Vállalkozó az általa erre a célra létrehozott kivitelező cégével akár el is nyerheti az Önkormányzat által a közművesítési munkálatok elvégzésére kiírt közbeszerzést – így akár tovább emelhetné a projektből kivehető nyereséget.

Tegyük fel, hogy minden jól megy, sikerül a közművesítés, van kereslet a telkekre,  így végül Vállalkozó eladja az ingatlanokat. Ez esetben 2.500-3.000 új polgárral gyarapodik a település, és az Önkormányzatra marad majd a közellátás kialakításának problémája: hiszen az új területről hiányzik az óvoda, az iskola, a játszótér, a bolt, az önkormányzati ügyfélszolgálat, a posta, az orvosi rendelő, a sportpálya és a rendezvényház. Emellett szintén az önkormányzaté a több milliárd Ft hitel visszafizetésének gondja.

3. mérleg

Tehát Vállalkozó a pár Ft-os vételár kifizetésén túl semmit nem tett hozzá a projekthez azon kívül, hogy sokat szervezett és érvelt: hiszen az általa kiharcolt szerződés szerint Önkormányzat átminősít, kiépíti a közszolgáltatást, fejlesztési hitelt vesz fel, beruház: övé a beruházás terhe, a kockázat és a jövőbeni működési költség. A bibi csak annyi, hogy ebben a rendszerben minden üzleti hasznot Vállalkozó fölöz le…

És a ráadás

Közben az is kiderülhet, hogy Önkormányzat bölcsődét, óvodát és iskolát – egyébként teljesen logikusan – csak egy helyen, az Ófalu szélén épít, így az Újfalu több ezres lakossága részéről jogos igényként merül fel a két távoli településrész egyenes összekötése egy új úttal, amely optimális nyomvonal esetén a falu legértékesebb zöldterületén vezet át. Szerencsére Vállalkozó éppen ezen optimális nyomvonal mentén birtokol jelentős földterületeket…

Mesebeli településünk régi lakói (Ófalu) pedig fogják a fejüket: minek nekünk még egy másik „Újfalu”, mikor az Ófaluban utat, járdát, vízelvezetést, közösségi tereket kéne építeni? De válaszként elhangzana: haladnunk kell a korral: „fejleszteni annyit tesz, mint beépíteni”. Elmondhatnánk, hogy „megdupláztuk a falu lakosságát, mi is nagyok lettünk”, mint a környező „lakópark-városok”.

A régi és új lakók pedig közösen, lakosságszám alapján fizetnék majd a fenti területfejlesztések költségeit, annak ütemében, ahogy ott elfogynak a telkek és felfut a teljes lélekszám. Addig viszont csak az Ófalu lakóinak adóiból kell a törlesztéseket, kamatokat teljesíteni. Ami azért nagyon kellemetlen, mert a fenti beruházások kizárólag az Újfalu érdekében merültek fel! Így ezzel az Ófalu lakossága válna mostohagyerekké…

Eddig tartott a mesénk: ha valaki veszi a fáradságot (pld. a mesebeli falunk felelős vezetői), a fentiek mentén, a pontos értékek ismeretében egy kockás papíron is mérleget lehetne vonni: nem hókuszpókusz, nem varázslás, hanem kalkuláció, üzleti számítás: ki mit ad, ki mit kap: beruházást, hitelt, kockázatot, jövőbeni költséget?

Például gondolkozhatnánk azon is közösen, hogy amikor Meseországunkban évente 10-12.000 új lakás épül (a KSH honlapján megtalálható), akkor üzletileg mennyire reális, hogy ebből a mi Mesefalunkban húznak fel 800-1000 darabot? Akarhatja-e a mesebeli önkormányzat, hogy a telkek értékesítésének kockázatából bármekkora részt az ő – így a falu lakossága – viseljen?

Félreértés ne essék: éljen és boldoguljon, gyarapodjon minden vállalkozó, „virágozzék száz virág”!

A vállalkozó definíció szerint vállalkozik, tehát kockáztat, alapvetően a saját, vagy társai, vagy a bank pénzét. Viselje a beruházás terhét, annak kockázatát, és élvezze annak hasznát is.

Én azon a nézeten vagyok, hogy az önkormányzat ne vállalkozzon, csak végezze el a közösség kiszolgálásának feladatát, elég nemes és nagy kihívás az is. És legyen mindennek amit ad, látható és nyilvános ára: pld. az belterületbe vonásoknak, beépítési százalékok növelésének is. Mesefalunk határában pedig továbbra is virágozzék sok-sok 100 valódi virág!

Ahogy korábban már írtam: minden lépés után, minden helyzetben mindig lehet mérlegelni, meg lehet állni, ki lehet szállni: persze lehet ennek is költsége, sőt kockázata is, de minél később tesszük meg azok felmérését és értékelését, annál közelebbi lehet a „matt”.

A Mese után egy kis Valóság

avagy hogyan kell minimalizálni a közösség hasznát belterületbe vonás esetén

A Malomdűlő területe 46 hektár. 2000-es pilisborosjenői telekárakon, közművesítve (szilárd útburkolat nélkül) a terület értéke kb. 5 milliárd forintra rúgott (volna). Belterületben vonás előtt a szántókat hektáronként pár forintért lehetett megvásárolni, volt, aki színes TV-ért cserélte el kárpótlásként kapott malomdűlői területét. Ha hektáronként – rendkívül nagyvonalúan – átlag 1 millió forintos bekerülési költséggel számolunk, akkor a kb 50 milliót érő szántóföldből könnyedén 5 milliárd forintos értéket tudott volna előállítani a Malomdűlő, az alább olvasható ajándékokért cserébe. Az alábbi kép illusztráció: