Merre tovább, Modern Dorf?

Interjú Kiss Jánossal a Modern Dorf – Pilis Lakókert egyik fejlesztőjével

Gondolatok a Modern Dorf-vitáról

szerkesztői jegyzet

A Modern Dorf – vagy újabb nevén Pilis Lakókert – régóta borzolja a faluban a kedélyeket.
A sűrű beépítés, a faluképtől és magától a településtől térben is markánsan elkülönülő, egyenházakból álló lakópark, az amúgy is zsúfolt intézményeink ugrásszerű terhelésnövekedése, a faluközösség bizonytalan, és várhatóan aránytalanul alacsony részesedése a fejlesztés hasznából mind olyan szempontok, amelyek miatt 2 évvel ezelőtt indokoltnak láttuk, hogy még az engedélyezési fázisban megpróbáljuk megállítani a projektet, és a fejlesztés újragondolására késztessük az önkormányzatot.

Nem sikerült. Ez a hajó elment, új helyzet van. A házak meg fognak épülni, méghozzá úgy, ahogy az a terveken is szerepelt. A házakba családok, férjek, feleségek, gyermekek fognak költözni, a faluközösség jövőbeni tagjai. A projektet támadni a továbbiakban értelmetlen lenne, sőt kifejezetten szembe menne közösségépítő, faluépítő szándékainkkal. Nem akarhatjuk, hogy az érkező családok szégyenkezve, pironkodva költözzenek be otthonaikba, holmi nemkívánatos betolakodóként, bebíróként. Ennek fényében a helyes cselekedet az, hogy az egyesületünk által kihirdetett „Beszéljük meg!” irányvonal mentén értelmes, együttműködésre épülő kapcsolatot keresünk a fejlesztőkkel és a hamarosan beköltöző családokkal, hogy a jelen helyzetből közösen hozzuk ki a lehető legjobbat, legtöbbet, nem elfelejtve, de félretéve, hogy alapvetően nem ilyen fejlesztésekben látjuk a falu kívánatos jövőjét.

Különösen annak fényében indokolt a párbeszéd, hogy időközben kiderült, a Modern Dorfban érdekelt két vállalkozó, Kiss János és a Sáhó család között megromlott a viszony, szétválnak útjaik, amely ha pereskedésig fajul, egy újabb zűrös, megoldandó problémával terheli a leendő önkormányzatot, hiszen a településrendezési szerződés által az önkormányzat is érintett a területen.
Fentiek jegyében felvettük a kapcsolatot a beruházókkal. Kiss Jánosék már ezt megelőzően, a Facebook-csoportunkban megosztották a lakópark telepítési tanulmánytervét és válaszoltak a felmerülő kérdésekre, így nem meglepő módon nyitottak voltak a beszélgetésre, bár a vitás helyzet miatt több témában csak érintőlegesen, kitérően válaszoltak.

Sáhó Zsolt egyelőre elutasító választ adott megkeresésünkre.

Tekintettel arra, hogy a Modern Dorf-fejlesztés eddigi története a klasszikus állatorvosi ló esetére kezd hasonlítani – és hol van még a vége –, érdemes levonni azokat a tanulságokat is, amelyek segítenek a jövőben elkerülni a hasonló vitás helyzeteket. Mert ha valamiből elegük van az itt élőknek, az a folyamatos, a fejlesztési területek kapcsán újra és újra fellángoló vita és pereskedés, ami távol tartja az itt lakó emberek többségét a közéletben való részvételtől, és elvonja a kreatív energiákat egy közös, többség által támogatott jövő- és falukép felvázolásától, és annak következetes, tudatos végigvitelétől.

Dömötörfy Zsolt
a 2097 Csoport
Egyesület elnöke
és képviselőjelöltje

A Pilisborosjenő és Üröm közötti völgyben, Modern Dorf néven, régóta tudjuk, lakópark készül. A kezdeti földmunkák botrányai után azonban sokáig nem történt semmi. Később olyan hírek kezdtek terjedni, melyek szerint a beruházók összevesztek. Kiss Jánost, a Modern Dorf Kft. ügyvezetőjét arra kértük, hogy tisztázza a helyzetet, egyúttal a falu lakosságának lakóparképítéssel szembeni aggályaival is szembesítettük.

Modern Dorf látkép 2019 október elején
fotó: Forgó Szilárd

ZSR: Milyen vízió, milyen jövőkép hajtja Önt mint beruházót, amikor egy meglévő falu, Pilisborosjenő mellé új telepet tervez hozzáépíteni Modern Dorf néven?

KJ: A Modern Dorf, vagyis „Modern Lakófalu” gondolata úgy született meg, hogy szerettünk volna valami igényeset, maradandót és egyben olyat alkotni, amely a mai kor szellemének megfelelően megújítja a hagyományos kisvárosi építészetet. Az lebegett a szemünk előtt, hogy létrehozunk egy lakóközösséget a Pilis lábánál, és amikor az ember végigsétál az újonnan kirajzolódó utcákon, akkor egy egységes és nagyon „mai” utcaképet lát tele élettel.
Szoktam mondogatni a barátaimnak, hogy remélem, a sors megadja azt, hogy néhány évtized múlva sétálhatok még a Modern Dorfban, és még akkor is köszönni fogunk egymásnak a lakókkal, és talán még mindig örömmel fognak ránk emlékezni, hogy ezeket az otthonokat együtt teremtettük. Azt hiszem, ez a legőszintébb személyes motivációm.

ZSR: Idilli jövőkép, egyelőre azonban nem ebbe az irányba mutat a történet. A pletykák szerint a beruházók csúnyán összevesztek egymással és útjaik éppen különválnak.

KJ: Számomra mindig is a fentiekről szólt legbelül ez a történet, mert ha nem így lett volna, akkor az elmúlt egy év igencsak kemény megpróbáltatásain nem tudtam volna átlendülni. A Modern Dorf tervezését Sáhó Zsolttal, a Panoráma Lakókert Kft. tulajdonosával közösen indítottuk el. Az volt az elgondolás, hogy
úgy segíti majd a projektet, hogy megszervezi a lakópark alapját adó építési telkeket, illetve beszerzi a szükséges engedélyeket a közmű és úthálózathoz, én pedig a csapatommal kivitelezem az otthonokat és az azokhoz szükséges teljes közművesítést elvégzem. Tehát az eredeti terv az együttműködés volt. A Modern Dorfra, vagy ismertebb nevén Pilis Lakókertre már a meghirdetés pillanatában szép számban jelentkeztek érdeklődök. Olyan, többnyire gyermekes családok, akik hitelvállalással, minden vagyonukat kockára téve szerződtek le velünk, annak reményében, hogy mi otthont teremtünk nekik. Az egyik oldalon tehát azzal kellett szembenéznem, hogy mit ígértem 20-30 családnak, emellett a csapatom tagjai is éves megélhetésük zálogát látták ebben a munkában.
A másik oldalról azt tapasztaltam, hogy hiába egyeztettünk napról napra Sáhó Zsolttal, valahogyan a dolgok nem haladtak előre. Rendkívül lassan és nehézkesen haladtak a telekalakítási folyamatok, megakadt a közművesítési eljárás. És sorolhatnám. Addigra már jelentős összegeket fektettem ebbe a beruházásba anélkül, hogy ténylegesen el tudtunk volna indulni. Elkezdtem utánajárni a dolgoknak és kiderült számomra, hogy Sáhó Zsolt – akivel közös ügyvezetéssel menedzseltük a Modern Dorf Kft.-t – tudtom és beleegyezésem nélkül olyan közművesítésiterv-módosításokat kezdeményezett , amely szembe ment az üzleti tervünkkel, valamint az addigra már az Önkormányzat által is jóváhagyott Telepítési tanulmánytervvel. Számomra ez elfogadhatatlan volt, hiszen semmi sem indokolta,
hogy eltérjünk a fent felsoroltaktól. Emiatt nem haladtunk sem az adminisztrációval, sem a kivitelezésekkel a többszöri egyeztetéseink ellenére sem. Úgy éreztem, ez így nem mehet tovább, rájöttem, hogy nem tudunk tovább együtt dolgozni.
Belegondoltam abba a rémképbe, hogy ha ez így halad tovább, akkor nemcsak az a 20-30 család – 60-70 ember – marad majd hoppon, akik nálunk szerettek volna otthonra lelni, de a telektulajdonosok és a mögöttem álló tervező- és kivitelezői gárda is. Ekkor fordultam egy szakavatott ügyvédi csapathoz, és így jutottunk el mára oda, hogy hivatalosan is kezdeményeztük a szétválást.
A csapatom és a megbízott ügyvédi iroda komoly egyeztetési, szervezési és jogi munkájának köszönhetően ma ott tartunk, hogy a különválás módjában, alapjaiban és menetében megállapodtunk és a szükséges adminisztráció jelenleg is folyamatban van.
Mivel a családok már telektulajdonossá váltak, szeretnék, ha a beruházást én valósítanám meg. Így indulhattak el végre a kivitelezések Pilisborosjenőn, a Pilis Lakókertben.

Kiss János, a Modern Dorf Kft. ügyvezetője

ZSR: Önmagát lelkiismeretes vállalkozóként bemutatva miként viszonyul ahhoz, hogy a pilisborosjenői lakosok jelentős részének problémái vannak ezzel a lakóparkkal? Ők félnek az „elürömösödéstől”, zavarja őket a zöldterületek csökkenése és aggasztja őket, hogy a település jelenlegi infrastruktúrái már most is maximális kihasználtsággal működnek.

KJ: Nagyon közhelyesnek fog tartani most engem, de hadd mondjam azt, hogy a változásoktól mindannyian félünk. Minden változásnak vannak támogatói és ellenzői. A kérdés mindig az, hogy hogyan lehet a különféle szempontokat összeegyeztetni. A Modern Dorf esetében messze nem használtuk ki a hatóságok által engedélyezett maximális beépítési lehetőségeket és szorosan együttműködünk az Önkormányzattal, figyelembe véve Pilisborosjenő jövőbeli fejlesztési stratégiáját.

ZSR: Ha már a különféle szempontok szóba kerültek, van egy nagyon fontos szempont, amit az elmúlt években kötött településrendezési szerződésekben nem nagyon láttunk érvényesülni. Ez pedig nem más, mint a közösség érdeke. Hiszen az világos, hogy a beruházónak és az ideköltözni vágyóknak miért jó, ha megépül egy ilyen lakópark. De mit profitál a közösség ebből, azon túlmenően, hogy reményeink szerint „jó fej”, a közösségbe beilleszkedni tudó, falunk értékeit fontosnak tartó emberek költöznek ide? A belterületbe vonások során ugyanis máshol – Ürömben is – fontos szempont, hogy a faluközösség fejlesztési pénzekhez jusson, méghozzá gyorsan, nem beláthatatlanul messze a távoli jövőben.

KJ: Kellő tisztelettel – és a kérdést nem megkerülni vagy elhárítani szeretném –, de azt kell mondjam, hogy ez alapvetően egy önkormányzati hatáskör, amit az Önkormányzatnak a táji, természeti adottságok, tájrendezési és zöldfelületirendszer-fejlesztések, környezeti hatások és feltételek vizsgálatával, helyzetelemzésével, átgondoltan és felelősséggel kell kezelnie és mindenképpen a lakosság és a település érdekeit képviselve végrehajtani azt.
A települési önkormányzat településfejlesztési koncepciót készített, amely a település egészére, a környezeti, társadalmi, gazdasági adottságaira alapozva hivatott a változások irányait és a fejlesztési célokat hosszú távra  meghatározni. A településfejlesztési célok megvalósítására településrendezési szerződéseket
(TRSZ) kötöttek, kötnek, fognak kötni, illetve kötnek újra az érintett telek tulajdonosaival. Az pedig, hogy az Önkormányzat az ezekből befolyó vagyonelemeket miként fordítja a Közösség és Pilisborosjenő javára és valósítja meg a felek által létrejött megállapodást, megint csak a település vezetőinek feladata és hatáskörébe tartozik.

ZSR: Említette az imént, hogy messze nem használták ki a hatóságok által engedélyezett maximális beépítési lehetőségeket. Nekünk a tervek alapján úgy tűnt, hogy a Modern Dorf beépítése sűrűbb lesz, mint bármelyik korábbi építési övezet a meglévő településen, 1000 négyzetméteres telkeken két ház épül, úgy, hogy az utcafronton 3 méteres sávot még el is kell hagyni a beépítésnél. Változott ez az eredeti tervekhez képest?

KJ: A szintterületi mutató 0,5, ami lehetővé tenné a területen az ürömi mintára kétszintes lakások nagyobb épülettömeggel történő kivitelezését. Azonban a falu közelében a falusias hangulat erősítése és a rendezett utcakép kialakítása volt a cél. Az itt lakók a falusias oldalhatáron álló beépítés előnyeit élvezhetik, udvaruk 3 oldalról zárt és intim. Az így kialakult földszintes beépítés 0,248 szintterületet használ fel a megengedett 0,5 helyett, a profitorientált beépítéssel szemben a terület élhetőségét helyezve előtérbe.
A lakások a mai kor legmodernebb és legjobb energiatakarékos rendszereivel kerülnek felszerelésre. Hőszivattyús fűtési rendszerrel, vagy napelemes villamos fűtéssel nemcsak minimális fűtési költséget érnek el az itt lakók, hanem az épületek komoly hőszigetelése eredményeként a legkisebb kW fűtési környezeti terhelést is produkálják a faluban az új lakások.
A napelemes közvilágítás és a kiépített úthálózat nem az önkormányzatnak ad újabb feladatot, inkább néhány rendezett, 21. századi utcát fog adni a falunak.

ZSR: Úgy tudjuk, a külső településrészen, a Tücsök utcai lakópark-beruházásban is érintett. A lakosság ebben a projektben – a fenti említett félelmeken túl – egyéb veszélyeket is lát, mivel a több mint 4 hektáros terület teljes közművesítését az Önkormányzat saját költségén vállalta, közel 900 millió Ft-os kötbérfizetés terhe alatt.

KJ: Ismételni tudom magam, újfent azt kell mondjam, hogy a közművesítés kérdésével kapcsolatban nem foglalhatok állást, ez alapvetően egy önkormányzati hatáskör, a mindenkori vállalkozóktól és gazdasági szereplőktől független ténykérdés. Viszont azt szeretném hozzátenni, hogy amennyiben ezen a területen bármi is megvalósul a jövőben, akkor két dolog lesz véleményem szerint igazán fontos. Az egyik, hogy a beruházásokat megvalósító vállalkozókra lehet-e hosszú távon számítani és amit vállalnak, azt becsülettel teljesítik is. A másik, hogy az érintett vállalkozók mennyire nyitottak a közösséggel és a faluval való együttműködésre.
Véleményem szerint az összes fejlesztési területtel kapcsolatban elmondható, hogy a korábban kidolgozott és a minden fél által elfogadott településrendezési szerződésben sokkal „kellemesebb” feltételek kerültek rögzítésre, ellentétben a jelenlegi TRSZ-ekkel, amelyek szerintem is irreálisan és indokolatlanul
nagy kötelezettségeket és terheket rónak a jelenlegi, de leginkább a jövőbeli Önkormányzatra.

ZSR: Úgy vettük ki a szavaiból, hogy Ön is falubeli lakosként tervezi a jövőjét. Így feltételezzük, hogy kedveli a nyugalmat, a zöld- és a falusias környezetet. Mit gondol, meddig lehet folytatni a belterületbe vonásokat, illetve mikor és hogyan kell megálljt parancsolni ennek a folyamatnak, annak érdekében, hogy meggátoljuk településünk elvárosiasodását?

KJ: Születésem óta itt élek, édesapám pilisborosjenői, így nem is kérdés számomra e környezet iránti elkötelezettség. Azonban azt fontos kiemelni, hogy ez a kérdés alapvetően az Önkormányzat hatáskörébe tartozik és a falufejlesztési stratégiájának a része. Ezzel teljes összhangban a Modern Dorf megvalósítása
előtt Telepítési Tanulmánytervet készítettünk, melyet a Főépítész Úr és az Önkormányzat véleményezett és hagyott jóvá. Ugyanakkor az egy örömteli tény, hogy Pilisborosjenő vonzó a családok számára, szívesen építenék fel a jövőjüket itt, így helyi vállalkozóként folyamatosan azon gondolkodom, hogy ezt a pozitív trendet hogyan lehetne a falu javára is fordítani.

Megkerestük Sáhó Zsoltot is, a Modern Dorf Kft. másik ügyvezetőjét, hogy megtudjuk, neki mi a véleménye a kialakult helyzetről, de ő nem kívánt nyilatkozni.

A fenti cikk a Zsákfalvi Riporter 2019/6 számában jelent meg.

A teljes kiadvány letölthető innen: https://2097.hu/zsakfalvi/