Az átláthatóság jegyében – Pálinkás Gyula

A kezdetek

Tulajdonnal rendelkezem a 013-as hrsz.-ú területen már a 90-es évektől. Ez a terület a Budai és a Fő út között helyezkedik el. Így mondhatjuk róla, hogy Pilisborosjenő kapuja. Bárki közelít falunkhoz vagy jobbról, vagy balról e terület mellett megy el.

A területet a TSZ felosztása során a tagok osztalékként kapták kb. 1ha-os parcellákban. Szinte kivétel nélkül helyi lakosok voltak. Besorolása szántó 4-5 volt. Rövid idő alatt kiderült, hogy az új tulajdonosok a mezőgazdasági művelést nem tudják folytatni. Sem szakértelmük, sem eszközük nincs. Joggal vetődött fel a belterületbe vonás, mint hasznosítási lehetőség. A terület főúti oldalának tulajdonosai ez ügyben első levelüket 1999-ben írták az önkormányzatnak. Az érdemi egyeztetés 2000-ben indult. Ez a terület kb. 8 ha. A tulajdonosok a hivatali eljárásban való képviseletükkel két főt bíztak meg, az egyik én vagyok. Így a kezdetektől fogva ismerem az eljárás történetét.

Az első elképzelés

Ebben az időben Pilisborosjenőn nagyon élénk kisipari élet volt. Szinte minden háznál volt műhely vagy szolgáltató. Így joggal merült fel fejlesztendő célként, hogy a tulajdonosok saját és családjuk számára itt alakítsanak ki új, korszerűbb műhelyt, és mellette lakásaikat. Kifejezett civil megmozdulásként saját erőből, saját és környezetük gyarapítása érdekében, összhangban a falu fejlődésével. Ezért a területre a GKSZ-1 besorolást tűztük ki célul. 1.000 m²-es telkek magas zöld felületi arány, telkenként egy földszintes épület. Szigorúan nem zavaró tevékenység céljára. A tulajdonosok vállalták az eljárás és a mezőgazdasági területből kivonás összes költségét, beleértve a szabályozási terv, az ügyvédi díjakat, földhivatali illetékeket, és a teljes közművesítés költségét. Azokét a területekét is, amelyek az önkormányzat tulajdonában vannak e területen. Mindezeket több alkalommal is a településrendezési szerződésbe foglaltuk az önkormányzat kérésére, de a végleges aláírásra csak 2011-ben került sor. A szerződést a 709-es és 714-es hrsz. terület tulajdonosai együtt kötötték az önkormányzattal. E vállalt kötelezettségeiket az utolsó fillérig teljesítették (szerződések, számlák bármikor megtekinthetők). Így jött létre: a 705 hrsz. alá tört terület (az a jelenlegi Napsugár lakópark, ahol a fent jelzett szerződéseket már külön kötötték), a közte és a szennyvíztisztító terület között a 709 hrsz. alá tört terület, valamint a szennyvíztisztítón túl a 714 hrsz. alá tört telkek. A kialakított utakat az önkormányzat tulajdonába átadtuk, és ezen felül két darab, összességében kb. 3.000m²-es telket az önkormányzatnak ajándékoztunk: a 709/27-28-as telkek. A belterületbe vonási eljárás és a terület felosztása gyakorlatilag 2013-ban fejeződött be. Nem kívánok senkit untatni a részletekkel, de ez a folyamat már önmagában is rémálom volt. Küller János, mint alpolgármester 1 ciklusban, és mint polgármester 2 ciklusban tett meg mindent, hogy ne haladjunk (pl. az elkészült szab. terveket, szerződéseket elkészültük után, meggondolva magát 5-6 alkalommal dolgoztatta át).

Megszületik az M0 nyomvonala

A 705-ös hrsz. területtel nem kívánok foglalkozni, ez egy más tészta. A 709 hrsz. területen mire befejeződött a telek felosztás és alakítás, addigra megszületett az M0 végleges nyomvonala. Ezt a területet teljes egészében érinti, tehát változtatási és építési tilalom van rajta 2014. január 1-e óta. Bármennyire szeretnénk terveinket a közművesítéssel és építéssel befejezni erre így nincs mód. Az önkormányzatnak ajándékozott jó fekvésű, szép méretű területeket jelenleg Küller János szemétlerakóvá alakította ki. Ki tudja honnan származó törmelékeket, esetleg veszélyes hulladékot halmoztak föl hegyekben. Ez fogadja a Fő úton belépőt. Persze máshonnan is jól látszik, leminősítve lakóhelyünket, Pilisborosjenőt. Mint említettem, jelenleg semmiféle tevékenységet nem lehet folytatni, így ezt a változtatási tilalom által adott időt fel lehetne használni, hogy a területre előírt szabályozásokat az elmúlt 18 év tapasztalatai birtokában pontosítsuk. Sajnálatos módon az iparosság teljes mértékben kihalt, nem csak Borosjenőn, hanem országosan is ez a tendencia, így szerintünk okafogyottá vált a GKSZ besorolás. A területet lakóházas telkek veszik körül, Napsugár Lakópark, Lazarét, így egyértelműen adódik és mutatkozik az igény, hogy célszerű itt is ezt kialakítani. Így nem generálunk felesleges plusz forgalmat, terhelést az infrastruktúrára stb.-stb. a faluban. Az új HÉSZ-ben van lehetőség az építési szabályokat a lakosság és a jelenlegi tulajdonosok igényeihez alakítani. Kisebb beépíthetőségi magasság, több zöld felület stb. Ezt nagyon ideje átgondolni, hisz’ rövidesen várható a terület korlátozásának feloldása vagy lazítása.

Elválnak – és elakadnak – az utak

A terület folytatása az építőanyag telep és szennyvíztisztító telep után Üröm irányába 714/1-10. számú telkek. Ez GKSZ 2 besorolást kapott, a telkek 1.500, 2.000, 3.000m²-ek. A folyamat és fejlesztés ugyanaz, mint a 709-en. A tulajdonosok költségén lefolytatódott az eljárás: belterületbe vonás, telek alakítás. A településrendezési szerződés (TRSZ) ugyanazon az alapon köttetett, mint a 709 hrsz.-ú telkekre. A szerződést a mi tulajdonosi csoportunk bármikor hajlandó nyilvánosságra hozni, természetesen a személyes adatok nélkül. Mindkét területrészre 2012-ben elkészültek a közművesítési és út tervek. Az egyeztetés megkezdődött az önkormányzattal.

Az 523-as kormányrendelet megjelenésekor vált ketté a fejlesztési út. A helyzet változását az akkori testület reálisan és korrektül értékelve az eredeti szerződést úgy módosította, hogy a 714-es terület közművesítésének határidejét 2017-ig kitolta, a 709-est pedig határozatlan időre felfüggesztette. A 714-esre a tervek 2015 októberében el is készültek. A további hatósági eljárások feltétele a 714/5 hrsz. út tulajdonosának hozzájárulása. Ez az az út, amit a tulajdonosok ajándékoztak az önkormányzatnak. A kérelem beadásától eltelt 17 hónap, és a hozzájárulást Küller János a mai napig nem adta ki. E nélkül a közműszolgáltatóknak a terveket nem lehet beadni, és a munkálatokat nem lehet elkezdeni.

Egy „visszautasíthatatlan” ajánlat?

Az engedély kiadás helyett Küller János előállt ajánlatával, miszerint ő a 2011-ben kötött TRSZ-t nem tartja jónak, ezért újat kell kötni vele. Ajánlatának lényege, hogy a szerződéskötés pillanatában a tulajdonosok telkeik felét adják át ajándékba az önkormányzatnak. Ez a gyakorlatban 3 darab kb. 1500m²-es és 1 darab 3.000m²-es telket jelent, ezért cserébe kiadja a szükséges engedélyeket, valamint az Önkormányzat elvállalja a közművesítést, természetesen tanulmányterv és gazdasági számítások nélkül. A szerződésekben a tulajdonosok felé valamiféle biztosítéknak még a nyoma sincs. Fő a bizalom, amire ő már rászolgált! A határidők is meglehetősen lazán és széthúzva vannak. Érdekes az is, hogy az összes felmerülő költséget a szolgáltatók felé mind a tulajdonosokkal kívánja fizettetni. Rendre gerincvezeték kiépítést kínál, ami nem tartalmazza a bekötést, tehát ez még új költség lenne a tulajdonosoknak. Mindezekből arra is lehetne következtetni, hogy az ajándékokat az engedély kiadásáért kéri. Ismerve az Önkormányzatunk anyagi hátterét, szakmai tudását, és a rendelkezésére álló szellemi és gazdasági erőforrásokat ez az ajánlat igen megalapozatlannak tűnik. Tulajdonosok kértek tájékoztatást az anyagi háttérről a közművesítés gazdasági számításairól, az esetleges kivitelező személyéről és referenciáiról, Sáhó Tibor szerepéről. A tájékoztatás nemesen egyszerű volt: -„Azzal Ti ne foglalkozzatok!”. Ez így sokkal inkább egy piramis játék megindítására emlékeztet, ahol a tulajdonosoktól elvett telkeket eladva, átjátszva, fedezetként felhasználva, megindítható valami folyamat, aztán majd ha lesz belőle bevétel, akkor folytatódik, ha nem… lesz ami lesz. A tulajdonosok aggályát erősíti, hogy az eddig megkezdett önkormányzati beruházások kivitelezésénél támogatásánál stb. sorban jelennek meg a mindenhez értő és mindent vállaló, esetleg felszámolás alatt álló eszköz és alkalmazott nélküli minimális forgalmú cégek, akik a megbízásokat kapják. Frissen alapított tőke nélküli cégek köthetnek adásvételi szerződéseket, és tehetnek világmegváltó ajánlatokat. Cégkivonatok nyilvánosak, mindenki számára megtekinthetők. A tulajdonosok nem kívánnak egy ilyen – enyhén szólva is – aggályos kalandba belekeveredni, és a végén ingatlanjuk nélkül a vállalt közművesítés kötelezettség terhével maradni a bajban. De ezt az álláspontot Küller János valahogy nem érti. Így nincs engedély a munka tovább folytatására. Van viszont brutális mértékű telekadó, ami az M0 által érintett 709/1-26-ig hrsz.-ú telkeket is sújtja. Így akár az is könnyen előfordulhat, hogy az ezt fizetni nem tudó tulajdonos telkét áron alul kénytelen eladni, és hogy kik lesznek a vevők az borítékolható.

A zsarolás (?) helyett itt is jobb lenne az időt a falu és a közösség javára felhasználni. Kivenni a 9 méter magas építési lehetőséget, megtiltani a szemétlerakást, megnövelni a zöld felületeket, valamint a GKS- 2 övezet átgondolását.

A Budai úti oldal

És akkor sétáljunk át a terület Budai úti oldalára. Ez a terület kb. 15 ha. Kicsivel később indult el a fejlesztési eljárás, mint a Fő úti oldalon. A tulajdonosok itt is összeálltak, és közösen vállalták a költségeket és a közművesítést. Kinyilvánították azt a szándékukat, hogy település fejlesztési szerződést kötnének Pilisborosjenő önkormányzatával ennek érdekében. A szabályzási tervmódosítási anyag elkészült, és az összes szakhatóság elfogadta. Tulajdonosok itt is kifizettek mindent, ez 1 ha területekre osztva kb. 1 M forintot jelentett. A képviselőtestület határozatot hozott a belterületbe vonás szükségességéről. Természetesen mindezek után a határozatokat Küller János nem hajtotta végre. Így az eljárás 2008. körül leállt. Aztán egyszer csak mégis úgy döntöttek, ki tudja miért, hogy a 013/26 és a környezetében lévő telkeket mégis belterületbe vonják. Ez megtörtént. 2010-től 2014-ig annyi változás történt a terület a státuszában, hogy a 013/15-23 hrsz.-ú telkek Budai úttal párhuzamos 100 méteres sávját GKSZ-2 övezetbe sorolva leszabályozták. A 013/15-20 hrsz.-ú területek tulajdonosai a törvényes utat kihasználva úgy döntöttek, hogy közösen bekerítik a területeiket, és bevezetik rá a közművet. Ez összességében hat darab 11500 m²-es telket jelent. A száz méteres sávon belül (amelyek egyenként 3700-4000 m²-ek) építenek egy darab, tájba illő földszintes gazdasági épületet lakófunkcióval együtt. Különböző okokból ennek alapterülete nem haladta volna meg a 200m²-t. Két telekre az összes közművesítés engedély, és az építési engedély megszerzése is megtörtént.

Újratárgyalási kísérletek

Közben Küller János és csapata sem tétlenkedett. 2015 áprilisában levéllel fordultak a fent említett területek tulajdonosaihoz, hogy mégis csak belterületbe kívánják vonni a telkeket. Ennek feltétele, hogy mindenki adja ajándékba az önkormányzatnak a több mint 7500m2-es szántórészt, valamint a közműhálózat kiépítésének költségére fizessenek kb. 12M forintot /4000m². Közművesített belterületi telekkel is fizethetnek, melynek értékét így m2-ént 10.000 Ft–ban határozták meg. A szántó értékét 500 Ft/m2-ben határozták meg. Így a tulajdonosnak a 11500 m2-es telkéből maradt volna 1 db cca. 2000m2-es közművesített telek. Az ajánlatukat senki sem értékelte kellőképp. Ezek után folytatták ajánlataikat és közölték, hogy út céljára kívánnak kisajátítani. Az úttal gyakorlatilag használhatatlanná téve két telket. Ezzel még eddig nem értek el átütő sikert. Miközben az önkormányzat nevében Küller János nyomást gyakorol a tulajdonosokra, azoknál már megjelent személyesen a Nagy Jótevő saját ajánlataival. Közérdekből végzett áldásos tevékenységével a gáz fogadó állomás és környékének szabályozási tervét átdolgozta. Nincs szükség tíz méteres utakra és játszótérre. Elég a hat méteres út, és máris létrejött az új HÉSZ-ben az kutrica falurész, amelyet oly’ sokan kifogásoltak. Már kérést is terjesztettek elő a Testület felé, miszerint 1000 m2-re két lakást is lehessen építeni.

… és új koncepciók

Szigorúan a falu érdekében a 013/ 19-es és 20-as telkeken megkezdett fejlesztést változtatási tilalom bevezetésével kívánják megakadályozni. E mellett a változtatási tilalom által érintett négy telek GKSZ leszabályozását is meg kívánják szüntetni. Célratörő, diszkriminatív módon csak az építési engedéllyel rendelkezők és a mellette lévő kettőt. Ebből az egyik telek az enyém, a másik telek tulajdonosa a 2097-en már megjelentette írását. De ezzel még nincs vége, mert a bekerített maradék négy telket GKSZ-4 –re kívánják átminősíteni a közepén egy átmenő úttal. Így ezeken a telkeken akár 1400m2-es alapterületű 9 méter magas gazdasági ingatlan, raktár, üzem stb. is építhető. A területen van már egy ilyen gazdasági egység, mindenki eldöntheti, mennyire tetszik neki az és környezete.

Aggályos tervek

A történetben már az előzőekben elértünk az új HÉSZ-ig. Személyes érintettségemet félretéve az e területre tervezett változtatásokat nagyon zavarosnak és a falura nézve kifejezetten rombolónak tartom. (Megjegyzem: hogy az eredeti lakosságnak tálalt anyagot visszanézve ezek a változtatások nem találhatók.) Más települések arra törekednek, hogy az átmenő forgalmat új utakkal kivezessék a lakókörnyezethez közel eső részről. Így gondot fordítanak arra, hogy gazdasági és ipari tevékenységek a falun kívül kapjanak helyet. Ezzel szemben Küller János és tanácsadó csapata – ki tudja, milyen pénzből – akar utat építeni és telket kisajátítani (hiszen még egyetlen gazdasági számítást sem láttunk), annak érdekében, hogy a békés településünkre behozza a teherautó és kamion forgalmat, és biztosítsa a Bécsi útról való átjárhatóságot Üröm kikerülésével. Azt, hogy a gazdasági területek itt a faluban milyen bevételt generálnak, még semmiféle számítással nem láttuk alátámasztva. A bejövő út és a GKSZ övezetek falun belüli kialakítása azért is tűnik megalapozatlannak, mert a kiépülő új 10-es valamint M0-as utak közvetlen szomszédságában van a Budai Tégla területe és a Malomdűlő is. Ha valami, akkor ezek igazán alkalmasak gazdasági és ipari területek kialakítására, amelyek azután hozhatják a várva várt iparűzési adókat. Persze mint tudjuk, a Malomdűlőn egyéb csodákat kívánnak előidézi.